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 不登法の先例紹介(平17.7.28-1689・1690)

連続して不動産登記法の話題です。
こちらは独学初学者向けというよりは司法書士試験を既に受験している、若しくは過去問を何回か回している独学者が対象になると思います。

借地借家法24条2項の規定により公正証書によって同条1項に規定する借地権(賃借権)を設定する契約がなされたが、その旨の登記がなされないまま土地の所有権移転登記がされている場合において、同契約に基づく賃借権の設定の登記について、賃借権者を登記権利者、土地の所有権の登記名義人を登記義務者とし、前所有者との間における契約の日を登記原因の日付(登記原因証明情報は、借地借家法24条2項の公正証書)とする賃借権設定登記の申請は受理して差し支えない。(先例17.7.28-1689・1690)

この先例は某ピンク本からパクリ抜粋しました。お持ちの方はそちら(ピンク本67P)でご確認を。

.

この先例だけ見ても不勉強な独学受験生(半年ほど前の私のことです)は「なるほどこういう先例があるんだ!」で終わってしまうんですが、過去問を回していると似たような問題で逆の結論になる問題があることを思い出します。

平成15年23問目のアです。
これは地上権の問題ですが、「前所有者と賃借権者間の設定契約の日を登記原因日付とする地上権設定登記を申請することは出来ない。」という結論になります。

出来るだけ記憶するときは知識を関連付けて憶えたいのですが、完全に逆の結論を取られるとどんな理屈をつけて憶えて良いのか悩みました。

そこでピンク本の解説を読むと…
「新所有者との間で新たな設定契約を締結することを求めると、新たに公正証書を作成しなければならないという負担のみならず、その存続期間について不合理な結果を招く。」
とあります。

ここでいう不合理な結果とは例えば「前所有者との間で存続期間10年とする事業用賃借権の設定契約を結んだ場合に、新所有者との間で新たな事業用賃借権を結ばなければならないとすると、形式的に事業用賃借権の要件(10年以上20年以下の範囲で定める)を満たさない存続期間の公正証書を作成しなければいけなくなる」ということです。

新しく新所有者と賃借権者との間で事業用賃借権の要件を満たす賃借権設定契約を結ばなければならないとすると、当事者間では10年未満の賃借権を設定するつもりだったのに、10年以上の存続期間で登記をしなければならないので、当事者間の意思に反する結果になってしまいます。

この先例の趣旨を考えると、原則は「前所有者との契約(日付)で新所有者と賃借権者が登記申請をすることは認めない」けれども、事業用賃借権の場合には存続期間の問題のために当事者の意思に大きく反することがあるから例外として「認める」ということになるのだと思います。

上記で自分は納得できたので、(本試験出題の)地上権の結論(解説)をまず憶えておいて、例外として事業用賃借権の設定のケースがあると憶えようと思います。問題を見て特に注意しなければならないフレーズは事業用賃借権公正証書かな~と思っています。

.

今年の本試験でも事業用賃借権の絡んだ問題(第27問)が出題されているので、事業用賃借権の論点は油断が出来ないと個人的に思ってます。第27問では正答率が不登法の問題の中で一番低かったらしいですが、やはり注意は必要だと思いました。

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2006/12/08 20:10| 不動産登記法
コメント
不登法の先例紹介(平17.7.28-1689・1690)へのコメント
はじめまして、よく拝見させていただいています!たっかんといいます。
いま体系書式演習編を受講してるのですが、ふみさん?の記事の今回の先例と前回の登録免許税と同じような論点が体系書式で出たので、少しびっくりしました。
ところで、「考える肢」を僕も使っているのですが、条文と判例がメインで思ったより良かったです。これから契約総論ですが契約各論まではやろうと思います。
早くも年明けが近づいてきましたが、お互い頑張っていきましょう。
よろしくです。
2006/12/10(日) 21:27:51 | URL | たっかん #-[ 編集]
管理人のみ閲覧できます
このコメントは管理人のみ閲覧できます
2006/12/11(月) 13:07:53 | | #[ 編集]
事業用借地権
既に後の祭ですが,事業用借地権については、国土交通省主導ではあるものの,改正の検討がされていて,平成17年9月にその報告書が公表されたことを踏まえての出題だったようにも思えます。
肢の一つとしての出題なら二年連続でもありかなという気はします(例えば、登記原因証明情報の内容を真っ正面から聞いてくる問題)。
ヤマ勘ほど当てにならないものはないので、地道な努力で対策するしかないですが(笑)
2006/12/11(月) 16:42:08 | URL | 耳呈 #.Ld25WNY[ 編集]
事業用借地権
既に後の祭ですが,事業用借地権については、国土交通省主導ではあるものの,改正の検討がされていて,平成17年9月にその報告書が公表されたことを踏まえての出題だったようにも思えます。
肢の一つとしての出題なら二年連続でもありかなという気はします(例えば、登記原因証明情報の内容を真っ正面から聞いてくる問題)。
ヤマ勘ほど当てにならないものはないので、地道な努力で対策するしかないですが(笑)
2006/12/11(月) 16:43:07 | URL | 耳呈 #.Ld25WNY[ 編集]
>たつかんさん
今回の先例を使っての記述式はレベルが高いですね。何となく一度間違えて憶えろといっているような気がしますw
お互い頑張りましょう^^

>匿名の方
ご指摘ありがとうございます。
ただどの記事が原因でそうなってしまったのか判断が付きませんでした。テンプレートの更新は一度してみましたが、もしご覧で(直っていませんで)したらそのようになるURLを教えていただけると助かりますm(_ _)m

>耳呈さん
どうしてもあとの祭りになってしまうんですよね(^^;
そんな自分に泣けてきます。
2006/12/12(火) 00:22:33 | URL | ふみ #-[ 編集]
先例について
はじめまして。「法令データ提供システム」というパソコンで条文をしらべることができるのですが、先例は先例集を買わないと調べることができないのでしょうか。
2006/12/14(木) 18:41:05 | URL | 直太 #-[ 編集]
私もあまり詳しくは無いのですが、多分買わないと調べることが出来ないと思います。(一部はネットで公開されているものもあるようです。)

私もネット(無料)で調べられるのなら教えて欲しいくらいです(^^;

ちなみにこの先例を紹介した理由は自分もネットでこの先例を探したのですが見つけられなかったので、他の受験生にとっても役に立つかもしれないと思って紹介しています^^
2006/12/14(木) 20:20:29 | URL | ふみ #-[ 編集]
日本司法学院
日本司法学院の不動産登記法基本書が改訂されて、書店販売されました。が、今更買い換えるのは能率が悪いと思い、自分で最新通達先例を補充しようと司法学院に間抜けにも問い合わせたところ、「個人で収集するのは無理」と突き放されてしまいました。民法と不登法の「あと数問病」に悩む私は今年、「やまあて」系の講座を取ろうと思います。試行錯誤が続いています。
2006/12/17(日) 19:02:49 | URL | ロ-生兼司法書士受験生 #-[ 編集]
私も今年の民法をあと?問取りたかったですw

やっぱり個人で(最新)先例を抑え続けるのは難しいですよね。情報が手に入ったらこのブログでも載せていきたいのですが、重要度の判定は受験生には難しいです。

重要だと気付く頃にはもう最新じゃなくなっています^^;
2006/12/19(火) 00:26:24 | URL | ふみ #-[ 編集]
はじめまして。独学書士受験生の者です。
今この問題に悩んで解決法となる見解を探していたところでした。
大変勉強になり、納得できました。
また伺いますので、よろしくお願いしますm(_ _)m
2009/02/06(金) 20:29:14 | URL | dogboyeye #-[ 編集]
とても魅力的な記事でした!!
また遊びに来ます!!
ありがとうございます。。
2012/04/18(水) 15:15:01 | URL | ビジネスマナー #-[ 編集]
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